Risiko von Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien gehören heutzutage und auch zukünftig zu den sicheren, renditefähigen Kapitalanlagen. Das gilt für ein Pflegeapartment innerhalb der seniorengerechten Wohnanlage mit dazugehöriger Infrastruktur ebenso wie für das Ein-/Zweizimmerapartment innerhalb eines Pflege- und Seniorenheims. Die dauerhafte Nachfrage wächst, wobei das Angebot nicht adäquat mitwächst. Das führt in den nächsten ein, zwei Jahrzehnten zu einem Engpass auf dem Immobilienmarkt mit Pflegeimmobilien. Bei einer Selbstnutzung trägt diese Situation zur Wertsteigerung bei, während für eine vermietete Kapitalanlage die Rendite steigt. Doch auch bei diesen optimistischen Aussichten sollte der Kapitalanleger wachsam und umsichtig sein. Pflegeimmobilien sind zweifellos eine gute Investition, aber trotzdem kein Selbstläufer.
Standort und Infrastruktur müssen stimmen
Mit der Investition in eine Pflegeimmobilie innerhalb einer Hauses oder eines Heimes macht sich der Kapitalanleger weitgehend vom Betreiber abhängig. Eine aussagefähige Standortanalyse muss die Voraussetzung dafür sein, einen hohen fünf- oder einen sechsstelligen Betrag aufzuwenden. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage lässt sich nur dann dauerhaft und gut vermieten, wenn sich der Bewohner in dem betreffenden Haus gut aufgehoben und wohlfühlt. Andererseits muss der Betreiber von der Zahl der Wohneinheiten her die Möglichkeit haben, das Haus rentabel zu betreiben. Überkapazitäten an Pflegeapartments sind ein No-Go. Das hausinterne Angebot sowie die Infrastruktur am Ort mit Ärzten, Apotheken, Pflegediensten, Sanitätshaus und Massagepraxen müssen qualitativ und quantitativ zufriedenstellend sein. Das kann eine kleine Ortschaft mit nur wenigen Tausend Einwohnern erfahrungsgemäß nicht bieten. Diese Voraussetzungen gibt es an einem Standort mit seinem Einzugsgebiet ab 20.000 Einwohnern aufwärts, bis hin zum unentbehrlichen öffentlichen Personennahverkehrsnetz.
Ohne Referenzen des Betreibers keine Investition
Zur Standortanalyse gehören auch Aussagen darüber, ob und wie der Standort für das gesamte Pflegeobjekt geprüft worden ist. Sowohl zu einem Neubau als auch zu einer Bestandsimmobilien gehört das aussagefähige Gutachten. Ein „Muss“ zur Risikominimierung ist der langfristige Mietvertrag über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre mit dem Betreiber. Dessen Bonität bei den bundesweit namhaften Wirtschaftsauskunfteien muss überdurchschnittlich gut sein. Ein Blick in das Handelsregister gibt Auskunft über die Gesellschafts- und Rechtsstruktur des Betreibers. Der Investor braucht nicht übertrieben misstrauisch zu sein; ein gesundes Maß an Vorsicht und Misstrauen ist jedoch vonnöten.
Pflegeimmobilie seniorengerecht und barrierefrei
Ganz gleich um welche Art von Pflegeimmobilie oder Pflegeapartment es sich handelt; eins wie das andere sollte bedarfsgerecht ausgestattet sein. Ohne die langfristige Mietzusage eines Immobilienbetreibers muss der Investor umso mehr darauf achten, dass wirklich alle Voraussetzungen für ein seniorengerechtes Leben und Wohnen erfüllt sind. Dazu gehören der ebenerdige Zugang zum Wohnhaus, breite Türen innerhalb der Wohnung, die Standby-Notdienstverbindung zum örtlichen Pflegedienst sowie der Hausmeisterservice rund um Haus und Pflegeimmobilie. Die Mobilität des pflegebedürftigen Bewohners ist spürbar eingeschränkt. Defizite im Lebensalltag müssen durch Barrierefreiheit sowie durch angepasste Wohnverhältnisse soweit ausgeglichen werden, dass sie dem Bewohner nicht negativ auffallen.
Fazit
Wohnung, Umfeld und Betreuung sollten bestenfalls perfekt zueinander passen. Die drei Voraussetzung dafür sind
- der richtige Betreiber
- der richtige Standort
- die richtige Infrastruktur