Immobilien werden als Kapitalanlage seit etwa 2010 in Deutschland sehr beliebt, was auf zwei Entwicklungen zurückzuführen ist: Die Kapitalmarktzinsen sinken immer mehr, auf dem Hypothekenmarkt werden heute die günstigsten Kredite der deutschen Nachkriegszeit vergeben. Gleichzeitig steigt der Wert deutscher Immobilien, der im internationalen Vergleich noch keinesfalls an der Grenze des Möglichen angelangt ist. Britische und französische Immobilien sind zumindest in Ballungsgebieten weitaus teurer, ein Zimmer in Paris kostet fast dreimal so viel wie in München. Wer sich 2015 für die Kapitalanlage in Immobilien entscheidet, macht unter Umständen das Geschäft seines Lebens.
Generelle Vorteile der Kapitalanlage in Immobilien
Von den aktuellen Entwicklungen abgesehen brachte die Kapitalanlage in Immobilien – in das “Betongold” – schon immer grundsätzliche Vorteile mit sich. Der Sachwert ist stabil, Besitzer können auf mannigfaltige Weise in ihre Immobilien investieren. Sie können sie sanieren, aus- und umbauen, veräußern oder teilen. Denkmalimmobilien generieren fantastische Steuervorteile. Wer sich auf diesem Markt umschaut und angebotene Renditeobjekte gründlich vergleicht, kann bei der Kapitalanlage in Immobilien überdurchschnittliche Gewinne erzielen, selbst wenn die Anlage zunächst finanziert werden muss.
Wie sparen Investoren bei der Kapitalanlage in selbst genutzte Immobilien Geld?
Wer eine Immobilie zur Eigennutzung erwirbt, spart im Laufe der Nutzung deutlich gegenüber der Miete. Für eine nicht einmal vergleichbare Wohnung – zum Beispiel 90 m² gegenüber den 130 m² eines Eigenheims – zahlen die Mieter in 60 Jahren ihres Lebens garantiert mehr, als Eigenheimbesitzer in 30 Jahren für ihr Hypothekendarlehen zahlen. Pauschal und durchschnittlich gerechnet ist Mieten etwa doppelt so teuer wie der Eigenheimerwerb (Letzterer zusätzlich mit Platz- und Komfortvorteilen). Eigenheimbesitzer sorgen also für ihr Alter vor, während Mieter mühselig und oft nicht sehr renditeträchtig genügend in die Rentenversicherung einzahlen müssen.
Immobilieninvestment zum Weiterverkauf
Manche Kapitalanleger investieren direkt in eine Immobilie, die sie nach einer Sanierung weiterverkaufen. Das kann sich sehr lohnen, wenn die Immobilie gut gelegen ist und wenn es sich beispielsweise um ein Baudenkmal handelt. Es winken zusätzliche Steuerersparnisse, bei Denkmalimmobilien setzen Kapitalanleger sogar 100 % der Sanierungskosten von der Steuer ab. Das sind nicht die Gesamtkosten, jedoch liegen die Sanierungskosten von Denkmälern in der Regel über den Erwerbskosten der unsanierten Immobilie und des Grundstücks. Hinzu kommen die steuerlichen Abschreibungen pro Jahr, die bei jeder Immobilie als Kapitalanlage fällig sind – 2,5 % für Bauten bis 1924, für die jüngeren Häuser sind es 2,0 %. Die Preissteigerungen wiederum für Baudenkmäler lagen in Destinationen wie der Leipziger Innenstadt in den Jahren 2004 – 2014 bei über zehn Prozent. Wer die Entwicklung vor einem Jahrzehnt richtig eingeschätzt hatte, konnte mit der Kapitalanlage in Denkmalimmobilien hier sehr gutes Geld verdienen.
Kapitalanlage in Mietimmobilien
Die beschriebenen Steuerersparnisse greifen auf dieselbe Weise, wenn die Immobilie vermietet wird. Sie mindern die Steuerlast auf den Gewinn, der immerhin auch durch die Mieten entsteht. Es gibt hier die Faustformel, dass bei 80 % Auslastung in jedem Fall das Investment mindestens +/- 0 schon in der Tilgungsphase eines Darlehens läuft. Zwar vergeben die Banken dennoch nicht an jeden x-beliebigen Investor solche Darlehen, es stehen aber bei etwas Vorausschau und dem gründlichen Studium von Mietverhältnissen (Mieterspiegel, Auslastung, Miethöhe, Mietentwicklung) die Chancen sehr hoch, dass von Anfang an Gewinne entstehen – auch bei einer Vollfinanzierung. Die Wertsteigerung der Immobilien kommt außerdem hinzu: Es steht dem Investor frei, seinen Besitz jederzeit zu veräußern.
Kapitalanlage in Immobilienfonds
Diese Anlageform lohnt sich für Privatanleger und gewerbliche Investoren, die sich nicht um ein Haus kümmern, aber an der hervorragenden Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt partizipieren möchten. Dieses indirekte Investment ist auch mit kleineren Summen möglich, zudem diversifizieren die Fondsmanager, verteilen also die Kapitalanlage auf mehrere Immobilien – das erhöht die Sicherheit.
