Diese Feststellung ist nicht neu; sie wird jedoch durch die demografische Entwicklung immer wieder aufs Neue untermauert und verdeutlicht. Bereits der im Jahre 2002 erschienene vierte Bericht zur Lage älterer Generationen, den die Sachverständigenkommission im Auftrage der Bundesregierung erstellt hat, geht für das Jahr 2020 von 5,1 Millionen Frauen und Männern dieser Altersgruppe aus. Dreißig Jahre später werden es im Jahre 2050 bereits knapp 8 Millionen Bürgerinnen und Bürger sein, etwa elf Prozent der bundesdeutschen Gesamtbevölkerung. Angesprochen sind in erster Linie die hochbetagten Menschen mit einem Lebensalter ab achtzig Jahren. Gleichzeitig steigt die Zahl der Pflegebedürftigen. Das zunehmende Lebensalter ist in den meisten Fällen mit chronischen Krankheiten und einer daraus resultierenden dauerhaften Pflegebedürftigkeit verbunden. Bis Mitte der 2020er Jahre wird ein Anstieg auf 3 Millionen Pflegebedürftige erwartet; und bis zum Jahre 2050 wird sich die Zahl der sogenannten Pflegefälle verdoppeln. Das sind für alle Beteiligten und Betroffenen geradezu alarmierende Zahlen. Für die einen, weil sie unmittelbar davon betroffen sein werden, und für die anderen, weil von ihnen Lösungen erwartet werden.
Große Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage
Alle momentanen und zukünftigen Pflegebedürftigen benötigen eine adäquate Unterkunft. Die finden sie wahlweise in der eigenen oder in der gemieteten Pflegeimmobilie. Entscheidend ist dabei die Tatsache, dass es sich um eine Unterkunft handelt, die aus verschiedener Sichtweise heraus den Bedürfnissen und Erfordernissen der Pflegebedürftigen entspricht. Der bundesweite Aufholbedarf an Pflegeimmobilien ist erschreckend groß. Viele der heute betriebenen Pflegeheime sind mehrere Jahrzehnte alt. Sie müssen saniert und modernisiert werden. Doch damit wird kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern der vorhandene Bestand verwaltet. In den kommenden zehn Jahren werden mehr als viertausend neue, also zusätzliche Pflegeheime benötigt. Diese Zahl setzt sich zusammen aus etwa zweitausend Neubauten mit Erstbezug sowie aus schon bestehenden Pflegeeinrichtungen, die sukzessive erneuert und erweitert werden müssen. Ein deutlicher Nachfrageüberhang ist unvermeidbar, und die ausreichende Zahl an Pflegeimmobilien wird bei Weitem nicht angeboten werden können. Das Angebot wird in den nächsten Jahrzehnten der Nachfrage buchstäblich hinterherhinken. Kurz gesagt: Die Investition in Pflegeimmobilien hat heute und in Zukunft Hochkonjunktur.
Konjunkturunabhängige Investition in Pflegeimmobilien
Immobilien im Allgemeinen sind weitgehend konjunkturunabhängig. Auf die Pflegeimmobilien trifft diese Feststellung ganz besonders zu. Sie sind sozusagen losgekoppelt von der gesamtwirtschaftlichen Situation und in keiner Weise anfällig gegen Wirtschaftskrisen oder Börsencrashs. Die Belegung von Pflegeimmobilien ist garantiert, weil immer gealtert wird. Für Kapitalanleger und Investoren ist diese Konjunkturunabhängigkeit gleichbedeutend mit Sicherheit, Gewinn und Rendite.
Förderung von Pflegeimmobilien gesetzlich gesichert
Bei Pflegeimmobilien wird in die geförderten sowie in die nichtgeförderten unterschieden. Förderwürdig beziehungsweise förderfähig in diesem Sinne heißt, dass der Betreiber mit gesetzlich garantierten Einnahmen rechnen und kalkulieren kann. Pflegekosten für die Pflegebedürftigen werden vom Sozialamt der Stadt oder des Landkreises bezahlt, sobald dem Pflegeempfänger dazu das notwendige Einkommen oder Vermögen fehlt. Eine Voraussetzung für die Förderfähigkeit ist die medizinische Pflegeeinrichtung. Beispiele dafür sind
• Heime für Behinderte
• Hospize
• Psychiatrische Anstalten
• Stationäre Pflegeeinrichtungen
Entgegen landläufiger Auffassung sind Pflegeimmobilien wie Altengerechtes Wohnen oder Service Wohnen nicht förderfähig. Die einschlägigen Gesetze geben genauen Aufschluss über alle Voraussetzungen, die im Einzelnen erfüllt sein müssen. Zu den ganz allgemeinen Grundsätzen einer Förderungswürdigkeit in diesem Sinne gehören die
• ganztägige Pflege und Betreuung
• Pflege durch ausgebildete sowie zertifizierte Fachkräfte und Pflegepersonal
• selbstständige Bewirtschaftung
Die Pflege als Dienstleistung wird von der Pflegeversicherung des einzelnen Pflegebedürftigen bezahlt. Sie ist insofern ein Teil des sogenannten Heimentgelts. Kost und Logie, also Unterbringung und Tagesverpflegung, werden entweder vom Pflegebedürftigen selbst oder vom Sozialhilfeträger Stadt beziehungsweise Landkreis getragen. Das bedeutet eine 100%ige Kostendeckung aller anfallenden Ausgaben und Aufwendungen.
Betreiber hat Einfluss auf die Rendite der Kapitalanlage
Knowhow, Manpower, Erfahrung und Standing des Betreibers bestimmen ganz maßgeblich über den finanziellen Erfolg der Investition in eine Pflegeimmobilie. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf die jährliche Ausschüttung der Rendite. Der Kapitalanleger muss also sehr genau prüfen, in welche Pflegeimmobilie er investiert. Dabei gilt es, auf die folgenden Punkte ganz besonders zu achten:
• Der Betreiber sollte acht bis zehn Jahre erfolgreich am Markt tätig sein
• Die Zahl der Referenzbetten sollte deutlich über 1.000 liegen, und zwar ohne die zukünftige neue Pflegeimmobilie
• Die jährliche Rendite muss mindestens 4% betragen und ausgeschüttet werden können
• Die Pflegeimmobilie muss sich in einer guten, besser noch sehr guten Lage befinden
Antworten auf die folgenden Fragen müssen allesamt zufriedenstellend und lückenlos ausfallen.
• Wie ist das Verhältnis zwischen Pflegeangebot einerseits und Nachfrage nach Pflegeimmobilien andererseits am Ort
• Wie ist die verkehrs- und entfernungsmäßige Anbindung an die Nahversorgung mit Krankenhäusern, niedergelassenen Ärzten, anderen medizinischen Einrichtungen sowie mit Apotheken
• Eignet sich das Gebäudekonzept als Pflegeimmobilie
• Wie ist das Verhältnis zwischen Einzel- und Doppelzimmern; bestenfalls sollten 80% Einzelzimmer, also 8 von 10 Zimmereinheiten für Einzelpersonen vorhanden sein
• Ist die Ausstattung des Sanitärbereiches auch in den Einzelzimmern mit Bad/WC gesichert
• Ist der gesamte Gebäudekomplex barrierefrei und rollstuhlgeeignet nach DIN 18025
• Würden Sie einem Familienangehörigen diese Pflegeimmobilie empfehlen, und könnte der sich darin dauerhaft heimisch fühlen
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die Marktveränderung durch Pflegeimmobilien eine Chance für Anleger und Investoren bedeutet. Ausschlaggebend ist eine Förderfähigkeit durch die staatlich gesicherte Refinanzierung der Heimentgelte. Pflegeimmobilien gelten als Spezialimmobilien, bei denen Betreiber und Standort besonders gut zueinander passen müssen.
